1. Rappel des Fondamentaux GP (gestion de patrimoine) et Rôle de l’Immobilier (Niveau 2)

• 1.1. La Stratégie Patrimoniale Globale :
  • Le couple Risque/Rendement/Liquidité appliqué à l’immobilier.
  • L’intégration de l’immobilier dans les trois grandes masses patrimoniales (Placement, Rendement, Plaisir).
  • Actualité fiscale et réglementaire (Lois de finances, IFI, etc.).
• 1.2. Maîtrise des Structures de Détention :
  • SCI (Société Civile Immobilière) : Optimisation, démembrement de propriété via la SCI, fiscalité de la plus-value.
  • SARL de Famille / Loueur en Meublé (LMNP/LMP) : Le statut LMP comme outil de GP et de transmission.
  • Les structures d’investissement collectif : SCPI, OPCI, Crowdfunding immobilier (analyse des risques et du rendement).

1. Les Nouvelles Opérations Immobilières Axées GP

Ce module doit se concentrer sur les solutions innovantes ou très optimisées :

• 2.1. L’Immobilier Démembré (Nue-Propriété / Usufruit) :
  • Mécanismes avancés : Acquisition de nue-propriété pour la constitution d’un patrimoine sans gestion locative, l’usufruit locatif social (ULS), l’usufruit temporaire.
  • Avantages GP : Effet de levier, réduction de l’assiette IFI, optimisation de la transmission.
• 2.2. Le « Déficit Foncier Avancé » :
  • Étude de cas sur les travaux d’entretien et de rénovation générant du déficit foncier (Immeubles de rapport anciens, loi Malraux, Monuments historiques, Denormandie).
  • Les critères de sélection d’un bien à potentiel de déficit pour les clients fortement fiscalisés.

III. Financement et Ingénierie Financière (Outil de GP)

• 3.1. Le Crédit In Fine et le Nantissement :
  • Quand le choisir face à un amortissable.
  • Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie (nantissement) pour maximiser l’effet de levier et conserver l’antériorité fiscale.
• 3.2. Le Cash-flow et la Rentabilité :
  • Calcul du rendement net de fiscalité et du cash-flow réel (différence essentielle pour les clients investisseurs).
  • Maîtrise du Taux de Rendement Interne (TRI) pour comparer des opérations sur différentes durées.

1. Transmission et Succession (Le Rôle Ultime de la GP)

• 4.1. Maîtrise des Outils de Transmission Immobilière :
  • La donation-partage avec clause de retour conventionnel.
  • Le démembrement de la clause bénéficiaire d’une assurance-vie pour financer la transmission de l’immobilier.
• 4.2. L’Anticipation de la Vente :
  • Calcul de la plus-value immobilière : exonérations, abattements pour durée de détention.